Архитектурное градостроительное проектирование

Предпроектная оценка градостроительного потенциала

Подготовка базы для проектирования позволяет исключить недоработки и ошибки, результатом которых может стать возведение небезопасных, нерентабельных, дисгармоничных и невостребованных сооружений.

Чем объемнее будет база, тем лучше. Для ее создания выполняется анализ сложившейся современной и исторической среды с помощью топографического, архитектурно-ландшафтного, натурального и фотографического исследования территории, изучения природных, климатических особенностей, историко-культурного регламента, охранных зон, опорного фонда, ознакомления с социальными и экономическими прогнозами. Анализ позволяет выявить ограничения, разработать технические условия и рекомендации для наиболее эффективной и грамотной реализации идеи.

Полученная информация является основой для подбора типа сооружений; этажности; материалов; зон размещения; процентного соотношения жилой, общественной и транспортной группы; инженерно-инфраструктурных решений; плотности застройки; высотных доминант; озеленения. Она позволяет оценить перспективы развития объекта.

Принятие архитектурных решений

На данном этапе условия проектной задачи преобразуются в архитектурно-градостроительные решения — документальное оформление материально-пространственной модели будущего объекта. Ранее в проектной практике оно называлось эскизом или предпроектом.

За рубежом эта стадия проектирования называется разработкой концепции градостроительного плана — все элементы изображаются графически и дополняются тестовыми пояснениями. При этом учитываются технико-экономические, функциональные и эстетические требования «Задания на проектирование», градостроительные правила, ограничения органов архитектуры, местной и государственной нормативно-технической документации.

Изначально разрабатывается несколько вариантов. Для одного, утвержденного Заказчиком, проектная документация разрабатывается в полном объеме, включающем:

• тестовые материалы с копиями допусков, справок, приказов, техническим заданием, расчетами;
• графические материалы, представляющие фасады, их развертки и цветовые решения, фотопанорамы, ситуационный и генеральный план, схемы зонирования, очередность строительства, движение транспорта, ночное освещение и другие аспекты. Графика оформляется в виде 2D и 3D визуализаций;
• дополнительные материалы (нужны при проведении маркетинговых, рекламных, выставочных мероприятий) в виде макетов, видеороликов, схем.

Проект планировки территории

Проект планирования земельного участка включает в себя составление планировочной структуры; схемы территориального зонирования, культурно-бытового, транспортного и инженерного обеспечения; плана дальнейшего развития застройки. Он создается согласно требованиям «Градостроительного кодекса РФ» от 29 декабря 2004 года №190-ФЗ (с дополнениями и изменениями 2005 – 2018 гг.).

Вышеперечисленная документация нужна для определения назначения участков, обозначения границ, отведенных под те или иные объекты, выделения структурных элементов, таких как микрорайоны, квартала.

Проект планировки территории состоит из:

1. Основной части с чертежами и пояснительной запиской. На чертежах обозначены красные линии, водные объекты с береговыми полосами, линии связи, дороги, улицы, проходы, инженерные коммуникации, границы участков капитального строительства. В пояснительной записке описываются характеристики, условия размещения, плотность застройки и другие параметры;
2. Материалов по обоснованию со схемами и пояснительной запиской. Схематично представляются элементы будущей структуры, зоны особого пользования, вертикальная планировка, зоны культурных памятников (если они занимают определенную территорию), улично-дорожная сеть. В пояснительной записке оговариваются параметры строительства и развития территории, способы защиты в чрезвычайных ситуациях.

Данные берутся с кадастровых паспортов участков, планов территорий, топографических съемок местности, схем генеральных планов территорий. Эти документы выдаются государственными органами или заказываются в соответствующих организациях.

Сроки подготовки проекта планировки территории зависят от сложности объекта строительства/реконструкции. Основная часть требует утверждения местного муниципалитета.

Проект межевания земельного участка

Проект межевания может выделяться в отдельный документ или быть дополнением проекта планировки. После утверждения он является основанием для установления границ в натуре (установки знаков межевания), оформления земельно-имущественных отношений, подготовки градостроительного плана, проведения кадастровых работ.

Перед межеванием в отличие от планировки стоит более узкая задача:

• указать поворотные точки земельного надела;
• описать характеристики участка, изобразить его конфигурацию;
• обозначить уже застроенные территории, наделы, отведенные под новые объекты;
• отметить границы зон культурного наследия и зон с особыми условиями пользования.

Проект составляется на основании кадастровой выписки или плана территории, состоит из двух частей — текстовой и графической, требует согласования с лицами и организациями, права или собственность которых затрагивается в ходе межевания.

Градостроительный план территории

Градостроительный план с 2018 года является не правовым, а информационным документом. Он составляется органами местного управления на основе сведений проектов планировки и межевания, градостроительного регламента, кадастрового учета, правил землепользования, положений ФЗ №373.

В текстовом документе и специальном топографическом плане содержится информация об уже построенных и будущих объектах, коммуникациях, линейных объектах и сторонних факторах, оказывающих влияние на строительство. Текстовое и графическое представление является основанием для разработки строительной документации, выдачи разрешения на застройку, разрешения на ввод в эксплуатацию (последний пункт не касается индивидуального жилищного строительства — с 1.03.2018 такие объекты в эксплуатацию не вводятся).

Для получения градостроительного плана необходимо подать заявку, но вначале следует уточнить требуемый пакет документов, особенности проведения процедуры в регионе, узнать форму заполнения заявления.

Планы территориального планирования

План территориального планирования — рабочий инструмент, используемый для управления развитием территории. Ее составными частями являются: схема и положения. Они утверждаются на срок не менее 20 лет.

Такими документами, согласно Градостроительному кодексу РФ, должны располагать все субъекты РФ и администрации муниципальных образований для возможности принятия на ее основе решений относительно:

• утверждения инвестиционных проектов,
• внесения изменений в инфраструктуру,
• улучшения условий жизни населения, экологической ситуации,
• резервирования земель, изменения их целевого назначения,
• создания новых объектов,
• предоставления участков,
• сохранения исторических, культурных и природных памятников.

Разработка планов территориального планирования осуществляется на основе документации вышестоящих образований: для субъектов РФ — на основе документов территориального планирования РФ, для административных образований — на основе документов территориального планирования субъектов РФ и т.д.

Территориальное планирование — исходный материал для составления более детализированных генеральных планов, определения правил землепользования и застройки, разработки проектов застроек и реконструкций.

Для согласования и утверждения проект территориального планирования необходимо опубликовать на официальном сайте района (области) и в официальном районном печатном издании, направить в отделы управления и администрации. Он должен пройти обсуждение на публичных слушаниях (в случае несогласия в него вносятся коррективы), рассмотрение Согласительной комиссии.

Генеральный план

Генеральный план считается основным градостроительным документом. Он составляется на основе инженерно-геологических изысканий, учитывает интересы государства и населения, задает параметры создания объектов, разрабатывается для отдельных участков, предусматривающих возведение архитектурных сооружений, для городов, округов и т.д.

Документ представляет собой масштабное изображение, полученное наложением чертежа на топографический план территории и дополненное рабочими чертежами, эскизами объектов, спецификациями, перечнями строительно-монтажных работ.

Генеральные планы городов (поселков) являются основанием для отказа в предоставлении земельного участка. В случае изменения законодательства в сфере градостроительства в них вносятся соответствующие изменения.